Comment un bon agent immobilier est-il en mesure d'estimer correctement votre Bien ?

Une bonne évaluation précise et documentée, doit rassurer et contenter le propriétaire vendeur, c'est à dire vous ! Ainsi d'une bonne évaluation dépendra le bon déroulement de la vente de votre Bien.

L'environnement

Cabinet de Charry s'intéresse tout d’abord à l'environnement, c’est à dire à la qualité d'une adresse, quartier/rue recherchés, et à l'existence de commodités (commerces, écoles, transports, accès téléphonie, internet, mais pas seulement ! Il va aussi analyser son exposition (pour les habitations d’une grande partie de la France en quête de lumière et de chaleur, l’exposition est/sud/ouest est stratégique ; pour la zone du sud, on appréciera aussi des orientations protégées du soleil direct, et permettant un apport de fraîcheur). Important, un bon agent immobilier analysera les contraintes et nuisances de vue, de bruit, ou même d’odeur etc...que l’on ne perçoit pas toujours au premier coup d’oeil, et exigera une étude en deux temps. Votre habitation se situe-t’elle en zone inondable ou sur le littoral ? Le diagnostic “état des risques et pollutions” évalue la situation du bien vis-à-vis des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) auxquels la commune est exposée. Dans un contexte de dérèglement climatique, ces risques sont à prendre en grande considération.

L'acte de propriété

Cabinet de Charry va également recueillir les informations inscrites à votre acte de propriété car celui-ci certifie non seulement l’identité et la capacité du vendeur, mais indique aussi la surface habitable dite Loi Carrez, ainsi que les éventuels droits de passage et autres servitudes (aériennes, tréfonds). L’acte de propriété permet d’évaluer toutes l’étendue et la limite des opportunités qu'offre votre habitation en matière de droit de construction et de passage pour le futur acquéreur.

Copropriété

En cas de copropriété, l'agent immobilier notera le n° de lot concerné, le nombre de lots, le montant des charges de voiries, d'espaces verts, les coordonnées du syndic de copropriété ou de l'association syndicale. Dans les charges, on comprend aussi celles liées à la Taxe Foncière, au chauffage (traditionnel, photovoltaïque).

Conformité

En matière de réglementation, on vérifiera la conformité électrique et celle de l'assainissement. En effet le compromis de vente doit inclure un diagnostic qui vérifie notamment que les eaux pluviales ne sont pas raccordées au tout à l'égout, chose totalement interdite. Attention, si le propriétaire n'est pas en conformité, l'acquéreur lui, doit l'être dans l'année qui suit la date d'acquisition.

Construction

L'agence immobilière s'intéressera aussi aux matériaux de construction : la toiture est-elle en ardoise naturelle ou synthétique ? Les cloisons sont elles en brique ou en Placo ? Les huisseries sont elles anciennes ou isolées ? Quel est le prix de revient de l'ensemble de vos travaux en plus du prix d'achat initial ? Ainsi l’analyse technique de votre habitation va orienter les futurs acquéreurs en matière de nécessité d’amélioration et de travaux éventuels.

Garantie 

Les travaux effectués d’agrandissement ou de rénovation ont-ils été réalisés par des artisans dont vous avez vérifié la garantie décennale ? Est-ce une auto construction ? Avez-vous déclaré votre extension auprès des autorités publiques compétentes afin d’ajuster votre taxe foncière en conséquence ? Toutes les réponses à ces questions limiteront les mauvaises surprises et assureront une bonne lisibilité du Bien.

Comparaison

Pour parfaire son évaluation immobilière, Cabinet de Charry a le souci de s'informer sur les derniers biens vendus équivalents sur le même secteur ces derniers mois. Les sources auxquelles le Cabinet de Charry a accès pour son étude comparative sont payantes. Elles ont l'avantage d'être fiables tout en ayant une vue objective partielle. C'est pourquoi les conclusions de cette étude comparative seront nuancées et optimisées en fonction de l'état de votre habitation, de son emplacement, de sa situation (rez de chaussée, étage noble, rue passante ou calme etc). Si propriété est exceptionnelle et ne connaît pas son semblable, on parlera de valeur “vénale” qui considère la libre volonté du vendeur, l'existence d'au moins deux acquéreurs et la condition de vente libre et normale.

Une bonne estimation va prendre en compte non seulement de nombreux aspects techniques, mais aussi administratifs, juridiques et économiques. Il faut rappeler que le professionnel de l’immobilier a un devoir de conseil, il en va de sa responsabilité. Ainsi tous les points favorables, tout comme les “moins” favorables figurent dans une estimation. Le professionnel de l’immobilier propose alors à son client un prix approchant celui du marché, dont il a su mesurer la dynamique. Ainsi tous les éléments importants et utiles peuvent être portés à la connaissance du futur acquéreur.. Cette exigence garantit une mise en vente performante, et ce, dans une plus grande sérénité.