Une vente immobilière en viager est un contrat qui permet au propriétaire de percevoir une rente pour un bien qu’il vend et dans lequel il continue à vivre.
La vente en viager (venant du vieux français “viage” signifiant « vieux temps de vie ») est définie par l’article 1964 du code civil, c’est donc un contrat aléatoire au sens juridique du terme. La rente et le “bouquet” concrétise une façon d’hériter de soi-même.
Dans le cadre d’une telle vente, le débirentier (l’acheteur) verse une rente viagère et un bouquet au crédirentier (le vendeur) durant toute la durée de sa vie. Le viager permet, lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier, de vendre son bien tout en continuant à vivre dedans, c’est une manière d’hériter de soi-même.
Le Droit d’Usage et d’Habitation
Juridiquement le viager est la division du droit de propriété en deux droits distincts détenus par deux personnes distinctes. Ainsi, le droit d’usage et d’habitation en sa qualité de droit personnel est attaché au crédirentier tandis que le loyer et la nue-propriété sont attachés au débirentier.
L’une des spécificités du viager est le Droit d’Usage et d’Habitation. Ce droit permet d’utiliser et de demeurer dans le logement avec sa famille. C’est un droit personnel qui est non saisissable. Le DUH interdit à son titulaire de céder, d’hypothéquer ou encore de louer le bien immobilier. En outre, le DUH entraîne une prise en charge généralement locative par son titulaire. Enfin, le DUH peut être abandonné si son titulaire perçoit un complément de prix.
Les possibles bénéficiaires de la rente viagère
La rente viagère peut certes se faire au profit seul du vendeur mais ce n’est pas la seule option. En effet, en ce qui concerne un bien commun une rente peut se constituée au profit des deux époux (sous la forme de deux rentes ou d’une seule rente réversible). De même, dans le cadre d’une Société Civile Immobilière familiale, la rente est constituée au profit du vendeur sur la tête d’un tiers.
Les obligations du vendeur/acquéreur
Une vente en viager entraîne irrémédiablement des obligations pour les deux parties. Le vendeur doit livrer l’immeuble garantissant à la fois les vices cachés mais aussi une propriété paisible à l’acquéreur. En outre, le vendeur est dans l’obligation de justifier son existence régulière.
Parallèlement, l’acquéreur se doit d’assumer les charges incombant au propriétaire ainsi que le payement des arrérages de rente.
Toute personne physique ou morale est dans le droit de vendre ou d’acheter des biens, de même la présence d’héritiers n’est pas un obstacle au processus. Néanmoins, des précautions sont à prendre. Ainsi, dans le cadre d’une vente en viager à des successibles en ligne directe, il faut faire attention à la présomption de donation déguisée. De même, une attention toute particulière doit être portée aux personnes vulnérables et à l’abus de droit pour les personnes morales
Qui vend en viager ? Les profils type
Les personnes souhaitant recevoir des revenus à vie sont les principaux vendeurs en viager. Les femmes « n’ayant pas cotisé » ainsi que les parents dont les enfants ne peuvent pas assumer les charges de médicalisation à venir sont les deux profils types d’une telle vente. De plus, la rente est généralement viagère, c’est-à-dire qu’elle est indexée mais aussi faiblement fiscalisée.
Une vente en viager peut aussi s’expliquer par le souhait de recevoir un capital, la volonté de diminuer le poids des charges ou encore le désir de transmettre à un conjoint hors droits de succession.
Les personnes qui achètent en viager souhaitent recevoir des revenus à terme mais aussi obtenir un bien ou un capital à terme. Une vente en viager permet aussi d’investir inférieurement au prix du bien en pleine propriété sans pour autant supporter trop de charges.
Les conditions de validité du contrat de rente viagère
Pour que le contrat soit valide :
• le consentement doit-être libre
• l’objet et la cause doivent-être licites
En outre, la rente peut porter sur une ou plusieurs personnes. Il est à noter qu’il n’existe pas d’aléa lorsque :
• l’opération est financièrement déséquilibrée ou que le vendeur sait qu’il atteint au jour de la signature d’une maladie,
que le décès survient dans les 20 jours à partir du lendemain de la date de la signature de la vente
• que le décès est la conséquence directe de cette maladie
• que l’investisseur connaissait le mauvais état de santé du vendeur qui est décédé dans les deux mois suivant la vente
en viager
Le viager prend fin naturellement lorsque l’occupant décède ou que celui-ci part définitivement de l’habitation. Cette fin naturelle a pour conséquence la récupération du DUH par l’investisseur qui devient pleinement propriétaire du bien. Ainsi, il est préférable de prévoir au contrat de vente le paiement d’une rente majorée ou d’une soulte en cas de départ définitif de l’occupant.
Si l’investisseur débirentier du viager décède :
En cas de décès de l’investisseur débirentier, ses héritiers lui succèdent dans ses droits et obligations (ils doivent continuer à payer la rente). De plus, ses héritiers peuvent également vendre le viager à un tiers.
Un calcul soumis à la Loi de finance
Le principe de valorisation économique sur les viagers occupés est simple : plus le bouquet est important et plus la rente est faible (et réciproquement). Cependant ce calcul est obligatoirement soumis à la revalorisation annuelle : en effet, la valorisation viagère est régie par la loi de Finance qui applique un taux annexé.
Vendre en viager en toute sécurité par un professionnel
Un professionnel de l’immobilier prendra en compte les éléments de calcul incontournables en matière de :
• Fiscalité pour le vendeur crédirentier : la fiscalité du viager est soumise aux diverses lois de finance rectificatives. Il
s’agit de la même fiscalité que pour les contrats d’assurance vie.
• Fiscalité pour l’investisseur : les rentes versées entrent dans la déclaration annuelle et peuvent être soumises à l’IFI en
fonction du plafond et du barème déterminé par l’article 669 CGI.
• Fiscalité de la plus value sur la rente immobilière : la plus-value réalisée bénéficie d’un abattement comme dans toute
vente immobilière.
Article rédigé par Juliette de Charry / Sources Fnaim
le portefeuille de vente en viager du Cabinet de Charry
